1．市街化調整区域とは
こちらのページでご紹介した通り、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域ですので、建物の建築は基本的にできません。 しかし、一定の条件のもと、住宅などの建物を建てられる場合があります。
2．市街化調整区域で住宅を建てるには？
浜松市内の市街化調整区域内で住宅を建てる場合、以下の4つのパターンが考えられます。
（1）線引き前宅地である/既存宅地確認がある
（2）市街地縁辺集落内に位置する
（3）大規模既存集落内に位置する
（4）分家住宅
以下、概要をご紹介します。
（1）線引き前宅地である/既存宅地確認がある
既存宅地制度はどうなっているの?／浜松市 (city.hamamatsu.shizuoka.jp)
線引き前宅地・・市街化調整区域に指定（線引き）される前から宅地である土地
既存宅地確認・・市街化調整区域に指定される前から宅地利用されていたことの法的な確認
※市街化区域と市街化調整区域の線引きの日
旧浜松市、浜北市、舞阪町、雄踏町 昭和47年1月11日
旧細江町、引佐町の一部 昭和51年10月12日
旧浜松市 初生町の一部、道本の一部 昭和61年6月20日
旧三ヶ日町、天竜市の一部 平成19年4月1日
線引き前宅地や既存宅地は、市街化調整区域指定以前より宅地利用されて土地であり、誰でも（申請者不問）住宅の建築ができます。
（2）市街地縁辺集落内に位置する
「市街地縁辺集落制度」について／浜松市 (city.hamamatsu.shizuoka.jp)
市街地縁辺集落・・浜松市が指定する市街地縁辺の地域
浜松市では、市街化区域と同等の状況にある集落を市街地縁辺集落に指定し、建築規制を緩和しています。この制度は、道路幅員、下水道利用等、一定の要件を満たせば誰でも専用住宅、兼用住宅（事務所、店舗併用のみ）、共同住宅を建築できるという制度です。
地目は宅地のほか、農地でも構いません。
（3）大規模既存集落内に位置する
「大規模既存集落制度」について／浜松市 (city.hamamatsu.shizuoka.jp)
大規模既存集落・・浜松市が指定する市街化調整区域内の大規模な既存集落
この制度は、市街化調整区域に長年居住している方（またはその子）で、持家がなく世帯を有している方を対象とし、居住している地域（連合自治会区）の中にある大規模既存集落内の土地に自分が住む住宅（自己用住宅）を建築できるという制度です。
地目は宅地のほか、農地でも構いませんが、申請人の基準があり、誰でも住宅の建築ができるわけではありません。
（4）分家住宅
27-5zikoyou.pdf (city.hamamatsu.shizuoka.jp)
分家住宅・・親世帯等が線引き以前から所有している土地に子等の住宅を建築すること
地目は宅地のほか、農地でも構いませんが、申請人の基準があり、誰でも住宅の建築ができるわけではありません。 また、分家住宅は第三者に売却したり、借家にすることはできません。
3．市街化調整区域で土地を購入する際の注意点
上記の通り、市街化調整区域においては線引き前宅地または市街地縁辺集落内の土地であれば土地購入者も住宅の建築ができます。
購入を検討するにあたり、両者のいずれかに該当するかを役所の窓口などで確認するようにしましょう。
POINT！
線引き前宅地または市街地縁辺集落内の土地であるかを確認しましょう！
将来の売却にも大きく影響します！