1．固定資産の交換特例とは
固定資産の交換の特例とは、個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例であり、次回の譲渡まで課税の繰り延べができる制度です。
2．固定資産の交換特例の要件
要件は以下の通りです。
なお、地主が建物の敷地として貸している土地、いわゆる底地の一部とその土地を借りている人の借地権の一部との交換も、土地と土地との交換になり、その他の要件にも当てはまれば、固定資産の交換の特例を受けることができます。
(1) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。(2) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。(3) 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。
(4) 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
(5) 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
この用途については、次のように区分されます。
土地 宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他
建物 居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用(6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること。
土地建物の交換をしたときの特例（国税庁）
3．特例適用の際の留意点
上記の通り、 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が20％以内である必要があるため、時価の把握が必要となります。この点、路線価による相続税評価額を用いることも可能ですが、相続税評価額は画一的な概算価格であり不動産鑑定評価とは結論が異なる場合が多いため、特例適用の可否が左右される可能性も考えられます。
また、同族・親族間での交換取引では利益供与のおそれから慎重な対応が必要となります。
固定資産の交換の特例においては、不動産鑑定評価の活用をお勧めいたします。
POINT！
・固定資産の交換特例では時価がポイントとなります！
・時価の立証資料として不動産鑑定評価書をご活用ください。