１．相続時の計算における土地の評価方法とは？
相続税法及び財産評価基本通達によると、相続税申告における財産の価額は取得時における時価であり、それは財産評価基本通達によって評価した価額を時価とすることとされており、財産評価基本通達による評価とは、路線価や倍率表を用いた評価をいいます。
（評価の原則）
相続税法 第22条
第二十二条 この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。
財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期（相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第2条《定義》第4号に規定する課税時期をいう。以下同じ。）において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。
財産評価基本通達 第1章 総則 1（評価の原則）
２．財産評価基本通達定めにより難い場合の評価とは？
財産評価基本通達による評価（路線価や倍率表による評価）は課税の公平の観点から定められた画一的な評価方法であるため土地の個性に応じて時価よりも高額に評価されてしまう場合が少なからずあります。
この場合、「この通達の定めにより難い場合の評価」として、不動産鑑定評価を活用し、適正な評価額に修正することができます。
この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。
財産評価基本通達 第1章 総則 6（この通達の定めにより難い場合の評価）
3．適正な評価額に修正すべき土地とは？
相続税路線価は時価の8割水準と低廉な水準に設定されていますので、通常の住宅地などでは路線価による評価額が時価を上回ることは少ないです。
（標準的な土地）
路線価による評価額＜時価（鑑定評価額）
しかしながら、利用価値が低く、減額が大きな土地では、土地の個別性が強いため路線価による評価額が時価を上回るケースがあります。
（減額の大きな土地）
路線価による評価額＞時価（鑑定評価額）
具体的には、以下のような土地が該当します。
・道路に面していない土地（無道路地）
・間口の極端に狭い土地
・規模の大きな土地
・形状が極端に悪い土地（旗竿地、帯状地など）
・貸宅地
・崖や法面を含む土地
・傾斜地
これらの土地については、不動産鑑定評価書を活用し適正な時価に修正することをおすすめします。
POINT！
傾斜地や無道路地などは相続税評価額＞時価（鑑定評価額）となります！
不動産鑑定評価書により適正時価に修正することをおすすめします！